News der Immobiliensachverständigen aus NRW

Kein pauschaler Wertabschlag wegen Corona-Pandemie

Kein pauschaler Wertabschlag wegen Corona-Pandemie

Bei Wohnimmobilien werden die Effekte zumindest derzeit als vorübergehend eingestuft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Lars Wiederhold

Der Branchenverband DVW, in dem u.a. Immobilienbewerter vertreten sind, warnt davor, pauschale Abschläge aufgrund der Corona-Pandemie in Verkehrswertgutachten vorzunehmen. Das sei unsachgemäß.


Anstatt eines pauschalen Wertabschlags empfiehlt der DVW-Arbeitskreis Immobilienwertermittlung den Gutachtern eine individuelle Erörertung der Wertveränderung aufgrund der zu erwartenden Effekte. Diese müsse durch eine Beschreibung der damit verbundenen Marktunsicherheit ergänzt werden.


Einen Hinweis, wie sich die Corona-Krise konkret auf die Immobilienwerte auswirken wird, hat der DVW nicht parat. „Für präzise und gesicherte Aussagen ist es zurzeit noch zu früh“, teilt der Verband mit. Gewissheit gebe es lediglich bei der Feststellung, dass Wirtschaftsimmobilien stärker betroffen sein werden als Wohnimmobilien, bei denen die Effekte zumindest derzeit als vorübergehend eingestuft werden. „Die Veränderungen treffen eher die Wohnungsmärkte in günstigen und mittleren Lagen, weniger die hochpreisigen Regionen“, sagt Prof. Winrich Voß von der Leibniz Universität Hannover.

Empfehlung für Haftungsausschluss in Gutachten

Für die Gutachtenerstellung hat der DVW eine Empfehlung für einen Haftungsausschluss formuliert. Hier der Wortlaut: „Die Covid-19-Pandemie kann zu Veränderungen in nahezu allen Lebensbereichen und damit auch zu komplexen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt führen. Die konkreten Effekte auf die wertbestimmenden Merkmale werden hier aufgrund der derzeit vorliegenden Informationen über diese Effekte beurteilt. Schlussfolgerungen zu aktuellen und damit verbundenen Werteinflüssen auf den Grundstücksmarkt sind mit größeren Unsicherheiten verbunden.“

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Märkte | 14.04.2020     ·     Von Nicolas Katzung

Der Wohnimmobilienmarkt wird dem Virus standhalten

DER WOHNIMMOBILIENMARKT WIRD DEM VIRUS STANDHALTEN

Münchens Wohnraum bleibt beim empirica-Preisranking für das erste Quartal 2020 in fast allen Kategorien vorn. Einzig bei neugebauten Eigentumswohnungen ist der Landkreis Miesbach teurer. 

Quelle: Imago Images, Urheber: Westend61

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt wird keinen anhaltenden Schaden durch das Coronavirus nehmen. Das prognostiziert das Forschungsinstitut empirica in seinem Immobilienpreisindex für das erste Quartal 2020.


Ab Ende 2021 werden sich die Kaufpreise für Wohnimmobilien stabilisieren oder gar leicht wieder steigen. Vorher wird es allerdings eine Talfahrt von -10% bis -25% geben, analysiert empirica die Folgen der Corona-Beschränkungen. Von einer "Delle" als mittelfristigem Effekt ist die Rede.

Fünf Gründe für den Rückgang ...

Fünf Gründe für den Rückgang nennt die Kurzstudie. Erstens: Die Zinsen steigen wegen des höheren Bedarfs an Liquidität bzw. Kapital, etwa aufgrund von Verlusten beim Einkommen oder z.B. zur Umstellung von Produktion und Lieferung. Zweitens: Es gibt weniger Menschen, die zuziehen bzw. in die Städte umziehen. Drittens: Notverkäufe seien wahrscheinlich. Viertens: Der Neubau stocke, weil Material und Personal auf den Baustellen fehlen. Und fünftens sinke die Nachfrage der Anleger, Anzeichen seien abgebrochene Transaktionen und übergewichtete Immobilienquoten wegen des Börsentiefs.

... und fünf Punkte für den Aufschwung

Die fünf Punkte, an denen empirica die Erholung der Kaufpreise ab Ende des kommenden Jahres festmacht, sind ein Spiegelbild dessen. Sinkende Zinsen, Corona-bedingte Zuwanderung u.a. aus (Süd-) Europa und Großbritannien nach der Wiederöffnung der Grenzen, ein Ende der Notverkäufe, weiterhin Schwierigkeiten auf den Baustellen etwa wegen insolventen Bauträgern und eine zunehmende Nachfrage bei den Anlegern, zählen die Forscher auf. Für Letztere gelte: Kapital, das "angelegt werden will", ist nach wie vor reichlich vorhanden. Das Angebot bleibt also begrenzt, während die Nachfrage wieder steigt - gute Voraussetzungen für den Markt.

Der Sozialstaat rettet die Mieten

"Auch die Mieten könnten kurzfristig einbrechen", mutmaßt empirica weiter. Als mögliche Ursache hat das Institut ausgemacht, dass durch die Corona-Krise mehr Menschen arbeitslos werden und es zu finanziellen Engpässen bei Selbstständigen und Freiberuflern kommt. Dank Instrumenten wie Wohngeld, Hartz IV, Kurzarbeitergeld werde der hiesige Sozialstaat aber dafür sorgen, dass Deutschland "schneller als andere einen soliden Weg aus der Krise" findet. Leerstände, wie solche in den 90er Jahren, werde es nicht geben.


Das Fazit, das empirica zieht: Kapitalanleger brauchen sich um Deutschland als sicheren Hafen keine Sorgen machen und die Nachfrage nach Wohnen werde stabil bleiben. Außerdem: Selbst dann, wenn das Coronavirus nicht aufgetaucht wäre, hätte der Wohnungsmarktzyklus "allmählich sein Ende gefunden".

Angebotspreise im ersten Quartal 2020 gestiegen

Neben der Corona-Betrachtung haben die Forscher auch die Angebotspreise bei Miete und Kauf für die ersten drei Monate dieses Jahres bewertet.


Die inserierten Miet- und Kaufpreise sind über alle Wohnvarianten hinweg gestiegen. Bundesweit kletterten die angebotenen Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,4% gegenüber den Vorquartal, im Vergleich mit dem Vorjahresquartal sind es 10,4%. Bei neugebauten Eigentumswohnungen beträgt das Plus beim geforderten Preis 2,1% bzw. 7,9%. Bei den verlangten Mieten verbucht empirica deutschlandweit einen Anstieg von 0,8% gegenüber dem vierten Quartal 2019, sowohl bei neu errichteten Wohnungen als auch über alle Baujahre hinweg. Der Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum weist einen Zuwachs von 3% auf.

München bleibt Spitzenreiter

Der Untersuchung liegen alle deutschen Landkreise und kreisfreien Städte zugrunde. München bleibt in den Ranglisten fast überall vorn. Einzig für neue Eigentumswohnungen wird im Landkreis Miesbach mehr Geld verlangt.

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Märkte | 12.04.2020     ·     Von Brigitte Mallmann-Bansa

DEUTSCHLAND DROHT KEINE IMMOBILIENPREISBLASE

Gutachter Immobilienmarkt

Deutschlands Gutachter sind sich einig. Die Preise auf den Immobilienmärkten steigen weiter. 

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke

Deutschland droht keine Preisblase. Dafür sind die Fundamentaldaten noch zu dnyamisch, sagte Markus Eltges, Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus Bonn, heute Morgen in Berlin. Gemeinsam mit den amtlichen Gutachterausschüssen hat der BBSR den 6. Immobilienmarktbericht Deutschland vorgestellt. 


Eine Überproduktion von Wohnungen, "wie wir das beispielsweise in Spanien bei der letzten Immobilienmarktkrise gesehen haben, ist hier nicht abzusehen", beruhigt so Eltges. Auch die Immobilienfinanzierung gebe noch keinen Grund zur Besorgnis: "Die Kreditausweitung ist nach wie vor sehr verhalten und hat noch nicht zu einer massiven Verschuldung der deutschen Haushalte geführt." 


Der These einer Blasenentwicklung stehe auch der Trend zu langfristigen Zinsbindungen bei aktuellen Kreditverträgen entgegen. Dadurch würde die Tilgungsfähigkeit der Haushalte nicht überfordert, wenn die Zinsen doch einmal steigen sollten oder schwanken. Last but not least beobachtet das BBSR keinen Trend zu schnellen Wiederverkäufen von Wohnungen oder Wohnungsbeständen, die die Preisentwicklung weiter beschleunigen würden.

Kein Ende des Preisauftriebs in Sicht

Quer durch das Land konstatierten die Gutachter "bei konstanten Transaktionszahlen anhaltende Preissteigerungen auf allen Immobilienmärkten". Und das wird so bleiben, gibt sich die Vorsitzende des Arbeitskreises der Oberen Gutachterausschüsse, Anja Diers, überzeugt: "Ich sehe aktuell keine Anzeichen für eine Trendumkehr."

Rekordinvestitionsvolumen von 269 Mrd. Euro

Der Bericht, der auf notariellen Kaufverträgen basiert, zeigt ein Rekordinvestitionsvolumen. Zwischen 2016 und 2018 stieg dieses auf einen neuen Höchststand von 269 Mrd. Euro - und das bei stark steigenden Preisen. Denn während sich der Gesamtgeldumsatz binnen zehn Jahren mehr als verdoppelte, blieb die Anzahl der Abschlüsse stabil und lag im Jahr 2018 bei rund einer Million.

Wohnungen sind Anlegers Liebling

Der Investitionsschwerpunkt bleibt dem Bericht zufolge der Wohnungsmarkt. Dafür gaben Käufer im Jahr 2018 bundesweit 180,5 Mrd. Euro aus. Eigenheime wechselten für gut 70 Mrd. Euro den Besitzer, Eigentumswohnungen für knapp 64 Mrd. Euro. Allerdings stießen die Gutachter auf große regionale Unterschiede. "Insbesondere in ohnehin teuren Lagen steigen die Preise weiter stark an", so Diers. 


Beispiel Eigenheime: Gebrauchte Häuschen kosten quer durch die Republik seit zehn Jahren im Schnitt 4,3% mehr. Die teuersten stehen mit 10.200 Euro/qm rund um München, im Kyffhäuserkreis in Thüringen dagegen gibt es Bauland bereits für 410 Euro/qm. Ähnlich das Bild bei Eigentumswohnungen: Hier stiegen die Preise seit 2009 um 4,4% per annum auf einen Bundesschnitt von 1.550 Euro/qm. Münchner Verkäufer konnten im Schnitt 7.150 Euro/qm aufrufen, wohingegen ein Erwerber im thüringischen Saale-Ostra-Kreis nur 400 Euro/qm ausgeben musste.

Die Mieten steigen in teuren Städten nicht mehr so stark

Bei den Mieten hat Eltges in einigen teuren Städten eine "gewisse Entspannung festgestellt. In fünf der sieben größten Städte verlangsamte sich der Anstieg der Angebotsmieten." Besonders stark sei dies in München und Hamburg zu spüren gewesen. Aber auch in Stuttgart, Berlin und Köln zogen die Preise die Bremse. "Das ist ein positives Zeichen", so Eltges, "wenngleich es noch zu früh ist von einer Trendwende zu sprechen." Im ersten Halbjahr 2019 lagen die Mieten inserierter Wohnungen den Gutachtern zufolge in 48 von 401 Stadt- und Landkreisen durchschnittlich bei über 10 Euro/qm. In 99 Kreisen – also einem Viertel – wurden weniger als 6 Euro/qm verlangt. "Das zeigt die große Spannbreite, in der wir uns auch bei den Mieten bewegen", hieß es bei Vorstellung des stolze 261 Seiten starken Immobilienmarktberichts.

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Märkte | 17.12.2019     ·     Von Gerda Gericke

DIW: BAUVOLUMEN UND -PREISE STEIGEN BIS ENDE 2021

Baustelle Krähne Immobilien

Die Kräne drehen sich kontinuierlich über Deutschlands Baustellen und das Bauvolumen wächst in den kommenden zwei Jahren laut DIW-Prognose real um je rund 3%. 

Quelle: Pixabay, Urheber: rhythmuswege

Die Bauwirtschaft ist und bleibt eine Stütze der deutschen Konjunktur und wird bis Ende 2021 stärker wachsen als die Gesamtwirtschaft: nominal um gut 6%, real um rund 3% pro Jahr, lautet die Prognose des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Berlin. Damit Bauunternehmen langfristig ihre Kapazitäten ausbauen, und um den Preisanstieg für Bauleistungen zu dämpfen, richtet es altbekannte Forderungen an die Politik: langfristige Investitionsanreize setzen und Genehmigungsverfahren straffen. 


Das Bauvolumen summiert sich hierzulande nach Berechnungen des DIW für 2019 auf satte 430 Mrd. Euro und wird in den kommenden zwei Jahren auf 459 Mrd. Euro bzw. 485 Mrd. Euro wachsen. Nach der Definition des Instituts umfasst es Bauinvestitionen und nicht werterhöhende Reparaturen sowie zusätzlich zum Baugewerbe im engeren Sinne auch Branchen wie den Stahl- und Leichtmetallbau, die Herstellung von Fertigbauten, die Bauschlosserei sowie Planungsleistungen und weitere Dienstleistungen.

Wohnungsbau bleibt wichtigste Stütze

Niedrige Zinsen, steigende Einkommen, eine geringe Inflationsrate, Baukindergeld und Sonderabschreibungen beim Bau von Mietwohnungen - diese Gemengelage sorgt dafür, dass der Wohnungsbau wichtigste Stütze für die Bauwirtschaft bleibt. Hier rechnen die Autoren der Prognose mit einem Bauvolumen in diesem Jahr von 263,5 Mrd. Euro (+7,7% gegenüber 2019) und 2021 von knapp 280 Mrd. Euro (+6,3%). Damit entfallen knapp zwei Drittel des gesamten Bauvolumens auf den Wohnungsbau. Sowohl der Neubau als auch Sanierung und Modernisierung des Bestands dürften zu der positiven Entwicklung beitragen. 


Da die öffentlichen Investitionen gestiegen sind, wächst auch das Bauvolumen im gewerblichen und öffentlichen Hochbau (das DIW spricht hier vom Nichtwohnungshochbau). Nach einem Plus von 8,6% im vergangenen Jahr auf 110 Mrd. Euro, legt es 2020 auf knapp 116 Mrd. Euro und 2021 auf 122 Mrd. Euro zu. Das ist gegenüber dem Vorjahr jeweils ein Plus von gut 5%.

Aufwärtstrend bei Baugenehmigungen für Büros

"Zusätzliche Nachfrage nach Bauleistungen verspricht vor allem der klar aufwärtsgerichtete Trend in der Genehmigung neuer Büro- und Verwaltungsgebäude, die insbesondere in den großen Städten knapp sind", schreiben die Autoren der Bauvolumenprognose. Kaum Bewegung habe es dagegen bei der Zahl der neu genehmigten Werkstatt- und Fabrikgebäude sowie neuer Handels- und Lagergebäude gegeben. 


Die hohe Kapazitätsauslastung im gesamten Baugewerbe (knapp 80% Ende 2019) sowie die weiter anhaltende Nachfrage nach Bauleistungen werden dafür sorgen, dass auch die Preise anziehen. Nach einem Plus von 4,6% im vergangenen Jahr prognostiziert das DIW für 2020 und 2021 eine Zunahme von weiteren gut 3% pro Jahr.

Kurzfristige Investitionsschübe verpuffen

Kurzfristig angelegte Investitionsschübe wie das bis Ende 2020 gewährte Baukindergeld oder eine Sonder-AfA, die bis zum 1. Januar 2022 in Anspruch genommen werden kann, "verpuffen vor allem in steigenden Preisen für Bauleistungen", so Studienautor Martin Gornig. Wichtiger sei die Aussicht auf längerfristig günstige Geschäftsaussichten, ergänzt DIW-Konjunkturchef Claus Michelsen. Erst dann würden die Baukapazitäten und damit die Bautätigkeit substanziell erhöht. 


Um die Planungsengpässe aufgrund des Personalmangels in den kommunalen Bauämtern abzubauen, schlagen die Autoren der Prognose vor, das Planungsverfahren zu vereinfachen. Gemeinsame Planungseinheiten - ähnlich wie in kommunalen Zweckverbänden - könnten ebenfalls eine Lösung sein. Musterbauordnungen und Typengenehmigungen könnten helfen, komplexe Genehmigungsprozesse abzukürzen.

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Märkte | 08.01.2020     ·     Von Katja Bühren

Beim Wohnen bleibt noch mindestens zwei Jahre alles stabil

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, GeschossGeschosswohnungsbau in europäischen Großstädten, hier Berlin, funktioniert einfach, sagt Catella. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Geschosswohnungsbau in europäischen Großstädten, hier Berlin, funktioniert einfach, sagt Catella.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Lasst Euch nicht verrückt machen von den Schlagzeilen, die da ständig auf Bildschirmen und Displays rot aufleuchten und piepsen und vor Gefahren von Handelskrieg bis Mieterproteste für die Assetklasse „Residential” künden: Der Wohnungsmarkt in Deutschland und Resteuropa wird wenigstens in den kommenden zwei Jahren stabil bleiben, sagten die Researcher der Catella Group bei ihrer "Roadshow" im Frankfurter Maritim-Hotel. Allerdings: Ein differenzierteres Risikomanagement ist schon gefragt.

Gerade kürzlich habe er gelesen, sagt ein Zuhörer besorgt, dass in Frankfurt die Wohnungsmieten in ca. drei Jahren sinken könnten. Aus Gründen der Nachfrage, der Konjunktur, der Politik im Großen und Kleinen. Werden sie nicht, sagt Thomas Beyerle, Head of Research der Catella Group, kategorisch. Vor allem deshalb nicht, weil die Urbanisierung anhält. „Und dort, wo eine S-Bahn-Station ist, da werden die Menschen wohnen wollen." Den Trend zur Suburbanisierung, also das Ausweichen ins erweiterte Umland, werde es ausgeprägt nicht geben.

Der europäische Markt ist gleichgeschaltet

Das gilt nach Beyerles Forschung für die Metropolen in ganz Europa. Für Dublin und Madrid ebenso wie für Amsterdam oder Helsinki. Geschosswohnungsbau strebt überall nach oben. Nur in London stellt er angesichts des Brexits aktuell eine "Abwartehaltung" fest. Die ansonsten sehr einheitliche Tendenz heißt aber auch für gewerbliche Wohnungsmarktinvestoren: "Der europäische Markt ist synchronisiert." Wenn es in Oslo nicht klappt, dann könne man sein Heil nicht in Barcelona suchen, da die Marktregeln quasi gleichgeschaltet seien.

Deutschland an der Transaktionsspitze

Sehr interessant finden die Zuhörer aber dennoch einen aktuellen Vergleich der Nettospitzenrenditen in 21 europäischen Großstädten. Da stehen Manchester und Birmingham mit 4,75% bzw. 4,6% an der Spitze, Stockholm (1,5%) und Göteborg (2%) ganz weit hinten. Die deutschen Städte Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, München und Berlin sind mit Werten zwischen 2,9% und 2,6% aktuell ebenfalls auf den hinteren Plätzen. Und doch ist Deutschland beim gewerblichen Wohntransaktionsvolumen 2018 mit rund 16,8 Mrd. Euro laut Catella-Analyse an der europäischen Spitze, Großbritannien folgt auf Platz zwei mit lediglich 7,7 Mrd. Euro. Betrachtet nach allen Assetklassen hat sich Wohnen in Europa auf Platz zwei geschoben, hinter Büros, und damit den schwächelnden Einzelhandel verdrängt.

Der Wohnungsmarkt ist in Einzelteile zerfallen

Allerdings mahnt Beyerle: Den einen Wohnungsmarkt gibt es nicht mehr. Er zerfällt vielmehr in eine Reihe von Einzelsegmenten wie Student Housing oder Senior Housing, wobei Beyerle für beide Segmente angesichts der gesellschaftlichen Entwicklungen gutes Wachstum voraussagt. Researcher Hagen Fitzer bekräftigt dies in seiner Analyse. Bezahlbares Wohnen werde es für Stadtbewohner vor allem in Kleinwohnungen geben, sagt Fitzer. Angesichts der Bevölkerungentwicklung weg von der traditionellen Familie sei der Bedarf da sowieso sehr groß. Dass es ein gewisses "Marktversagen" beim sehr günstigen Wohnraum gibt und daher Mieterprostete verständlich seien, gestehen die Analysten zu. Für dieses Versagen aber machen sie in erster Linie den Staat verantwortlich. Dass sich Catella mit seinen Fonds stets den angesagten Nutzungen gewidmet hat, macht Michael Fink, Geschäftsführer Catella Residential Investment Management und zuständig für alle Wohnungsfonds und -strategien, auch noch schnell deutlich.

Das Portfolio auf Fragilität überprüfen

Was also gibt es mittelfristig für Wohninvestoren nach Catella-Ansicht zu beachten? Xavier Jongen, ebenfalls Geschäftsführer und Head of Strategy, empfiehlt dringend, die Portfolios auf ihre "Fragilität" hin zu überprüfen. Er beruft sich dabei auf die Theorien des philosophischen Essayisten ("The Black Swan"), Finanzmathematikers und ehemaligen Spezialisten für komplexe Finanzderivate, Nassim Taleb. Im Kern geht es darum, sehr detailliert die Robustheit eines Objekts für derzeit noch nicht absehbare Marktschwankungen zu überprüfen. Im Vorteil ist immer das Engagement, das "Optionalitäten" hat. Vereinfacht gesagt: Aus dem Wohnhaus könnte auch ein Studentenwohnheim werden. Schwer kalkulierbares Risiko besteht immer dann, wenn der Globalverkaufspreis des Wohnobjekts über dem Preis im Einzelverkauf liegt. Solche mögliche Instabilitäten verlangen differenzierte Anpassungen. Die ein oder andere Denksportaufgabe gibt Jongen den Wohninvestoren zu lösen. Von Beyerle bekommen sie ermunternd mit auf den Heimweg: "Liebe Leute, werdet nicht nervös!"

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Märkte | 04.04.2019     ·     Von Jutta Ochs

Dem Aufschwung geht die Puste aus

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, Berlin mit der Spree im Vordergrund und dem Fernsehturm im Hintergrund

Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

2018 war erneut ein Spitzenjahr für die deutschen Immobilienmärkte - es könnte das vorerst letzte gewesen sein. Für 2019 rechnen die Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten, das heute Vormittag in Berlin vorgestellt wurde, mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens. Engpässe am Bau werden zur Wachstumsbremse. An den Wohnungsmärkten in den Metropolen dürfte sich der Preisauftrieb fortsetzen.

Die deutsche Immobilienwirtschaft profitiert auch zu Beginn dieses Jahres von günstigen Finanzierungsbedingungen, positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und einer hohen Nachfrage, insbesondere nach Wohnraum in Ballungsgebieten. Allerdings bestehen Risiken, dass der Immobilienboom zukünftig abflauen könnte.
Das liegt nicht daran, dass deutsche Immobilien für Käufer nicht mehr attraktiv genug sind. Das Problem ist einfach: Es gibt zu wenige von ihnen, um die anhaltend hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland zu befriedigen. Gegen eine kräftigere Angebotsausweitung sprechen Kapazitätsauslastungen und ein Mangel an Facharbeitskräften. Mit anderen Worten: Die Baukonjunktur im Inland droht durch verstärkten Fachkräftemangel im Bau- und Ausbaugewerbe ausgebremst zu werden.

Der Wohnungsmarkt ist in Einzelteile zerfallen

Nach der Beobachtung von Lars Feld, in Personalunion Mitglied im Sachverständigenrat der Bundesregierung und im Rat der Immobilienweisen, zeichnet sich ein "allmählich schwindender Optimismus ab", sodass allenfalls mit moderaten Zuwachsraten gerechnet werden könne. Flankiert werde dies von einer schwächelnden Konjunktur. Mittlerweile überwiegten die Abwärtsrisiken, insbesondere aufgrund des unsicheren internationalen Umfelds. Insgesamt sei der Immobilienmarkt in einer ähnlichen Situation wie in den Vorjahren, allerdings habe die Rezessionsgefahr zugenommen, sagte Feld vor wenigen Tagen im Interview mit der Immobilien Zeitung.
Für seinen Ratskollegen Andreas Schulten stellt sich daher die Frage: "Trüben sich nach den Konjunkturerwartungen auch die Erwartungen an den heimischen Immobilienmärkten ein?" Seine Antwort: ein bisschen. Die Argumente für Investitionen in deutsche Immobilien blieben stark und zahlreich.

Transaktionsvolumen sinkt "auf jeden Fall"

Die aufkommende Unsicherheit unter Investoren lasse Deutschlands Status als sicherer Anlagehafen ebenso gedeihen wie die Aussicht auf Mietwachstum. Dennoch erwartet Schulten Bremsspuren beim Transaktionsvolumen: 2019 werde sich das Investitionsvolumen in Wirtschaftsimmobilien, dazu zählt er die Assetklassen Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Unternehmensimmobilien, gegenüber dem Spitzenjahr 2018, in dem voraussichtlich für 61,1 Mrd. Euro gekauft wurde, "auf jeden Fall reduzieren". Mit einem Einbruch rechnet er freilich nicht. Insbesondere die guten Aussichten an den Bürovermietungsmärkten werden 2019 für reges Investoreninteresse sorgen. Zu erwarten seien daher ein weiterer Abbau der Leerstände und steigende Spitzenmieten. Die Renditekompression werde 2019 weitgehend zum Stillstand kommen, Investoren werden notgedrungen auf nachgelagerte Märkte ausweichen.

Korrektur heißt nicht Absturz

Schultens Fazit lautet: Auch wenn sich die Stimmungsindikatoren von Höchstständen verabschiedet hätten, sei die Branche aber aktuell noch weit von Pessimismus entfernt. "Eine Korrektur ist noch lange kein Absturz. Die heimische Wirtschaft ist nur in die Spätphase des seit über fünf Jahren anhaltenden Aufschwungs eingebogen." Allerdings werde auch die Gefahr einer spekulativen Übertreibung 2019 weiter bestehen, sollte sich der erste Zinsschritt der Europäischen Zentralbank weiter verzögern.
Anzeichen für eine Preiskorrektur sind auf den Wohnungsmärkten nicht zu erkennen. Nachdem vor allem in den Metropolen und zum Teil noch kräftiger in deren Umland 2018 die Wohnungspreise erneut angezogen haben, ist für 2019 mit einem weiteren Preisplus zu rechnen, insbesondere in den Ballungszentren. Auch bei den Mieten wird es weiter nach oben gehen - trotz verschärfter Mietpreisbremse. Der Gesamtumsatz mit Wohnimmobilien könnte 2019 auf 190,1 Mrd. Euro wachsen, nach 170,8 Mrd. Euro 2017 und geschätzten 181 Mrd. Euro im vergangenen Jahr.

Hausse am Wohnungsmarkt geht weiter

Die Hausse am Wohnungsmarkt hält nach den Worten der Immobilienweisen Carolin Wandzik auch im zehnten Jahr an, eine Trendumkehr sei nicht erkennbar. Damit kommt sie zu einem anderen Ergebnis als Harald Simons, der in den Vorjahren den Gutachtenteil über den Wohnungsmarkt in den A-Städten verfasst hat und von einer teils empfindlichen Preiskorrektur ausgegangen ist.
Nach Simons' Prognose, erstmals ausgesprochen im Frühjahrsgutachten 2017, entbrannte in der Branche eine lebhafte Diskussion über Sinn und Unsinn seiner These, die auch den Rat der Immobilienweisen erfasste. Der Herausgeber des Frühjahrsgutachtens, der Zentrale Immobilien Ausschuss, entschied sich schlussendlich dafür, dass Simons sich künftig im Duett mit Wandzik den Wohnungsmarkt der sieben A-Städte im jährlichen Turnus teilt.

Harald Simons bleibt bei seiner These

Dass Simons' Prognose bis dato nicht eingetreten ist, ist für ihn kein Grund, ebenjene zurückzunehmen. Die Fundamentaldaten sprächen eine klare Sprache: Die Zuwanderung in die Metropolen und damit die Nachfrage nach Wohnungen wachse schwächer als bisher und nur noch über die Auslandszuwanderung, während die Fertigstellungen, also das Angebot, in die Höhe gegangen seien. "Bei meiner Prognose zu den Wohnungspreisen in Berlin und München hatte ich in der Tat erwartet, dass die Preise bereits 2018 anfangen zu bröckeln. Das haben sie zu meiner Überraschung nicht. Der Wendepunkt kommt offensichtlich später, als ich das damals gedacht habe. Ich war wohl schlicht zu früh dran, bleibe aber bei meiner Grundaussage."
Mit dem Gutachtenteil seiner Vertretung stimmt er weitestgehend überein. "Ich freue mich über die hohe Kontinuität bei Methodik, Inhalt und Darstellung, nur bei der Interpretation der Zahlen scheinen wir offenkundig auseinanderzuliegen."

 B- und C-Städte locken mit attraktiven Renditen

In diesem Jahr musste sich Simons mit den Wohnungsmärkten abseits der Metropolen begnügen. 68 kreisfreie Städte mit über 100.000 Einwohnern nahm er unter die Lupe mit dem Ziel, Hidden Champions zu finden, also Städte, in denen Investoren nach zehn Jahren Immobilienboom noch eine auskömmliche Rendite im Wohnungsmarkt erzielen können. Und die fand er nach eigenem Bekunden gleich in 27 Fällen, darunter Städte wie Bochum, Duisburg, Krefeld, Salzgitter, Bremerhaven, Cottbus, Bielefeld oder Kassel. "Entgegen der allgemeinen Erwartung, dass schon alles gelaufen ist, gibt es eine ganze Reihe von Städten, die kaum oder nur geringe Anstiege der Preise hatten und wo heute noch Anfangsrenditen von deutlich über 5% oder gar 6% erzielt werden können. Das ist doch mal was!"
geben die Deutschen heute nur 1,6% mehr für ihre Nettokaltmiete aus als noch vor einem Jahr. Mit der Preisentwicklung in den angespannten Wohnungsmärkten hat dies aber wenig zu tun. Deshalb haben die Statistiker von Destatis noch tiefer in die Daten geschaut.

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Märkte | 19.02.2019     ·     Von Nicolas Katzung

Mieten in den Metropolen 2018 um 11% gestiegen

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, Großstadt

Pixabay, Urheber: ScarlateanuN

Insgesamt geben die Deutschen heute nur 1,6% mehr für ihre Nettokaltmiete aus als noch vor einem Jahr. Mit der Preisentwicklung in den angespannten Wohnungsmärkten hat dies aber wenig zu tun. Deshalb haben die Statistiker von Destatis noch tiefer in die Daten geschaut.
Im Jahr 2018 haben die Mieten in Deutschland um 1,6% zugelegt. Das geht aus der aktuellen Veröffentlichung des Verbraucherpreisindex hervor, der vom Statistischen Bundesamt (Destatis) erhoben wird. Und es steht im scheinbaren Widerspruch zur bundesweit viel diskutierten Mietpreisentwicklung. Michael Kuhn, Leiter der Gruppe Preise, ist sich dessen bewusst: "Auf den ersten Blick ist dieses Ergebnis überraschend", gesteht er ein. Allerdings sei es auch erklärbar.

Wiedervermietung hat nur geringen Einfluss

In den Mietindex fließen etwa vor allem Bestandsmieten ein, Neuvermietungen machten in der Stichprobe nur etwa 1% aus. Zudem hätten Neuvermietungen nur einen geringen Einfluss. Das ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen fertiggestellten und neu vermieteten Wohnungen und dem Bestand. "2017 wurden etwa rund 250.000 Wohnungen fertiggestellt. Bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand von etwa 42 Mio. macht dies nur einen Anteil von 0,6% aus."

11% in den Metropolen

Dabei belassen wollten es die Statistiker von Destatis allerdings nicht. Um sich selbst einen Einblick in die Preisdynamik in den Metropolen zu verschaffen, wurden Veränderungen bei Wiedervermietungen in der Stichprobe unabhängig von den Bestandsmieten erfasst und ausgewertet. Im Durchschnitt habe sich dabei gezeigt, dass im Jahr 2018 ein Anstieg in den sieben A-Städten von 11% zu verzeichnen gewesen sei. Rechnet man die Bestandmieten mit ein, liegt der Anstieg in den Metropolen bei 1,8%, in dünn besiedelten ländlichen Kreisen bei 1,2%. Nicht berücksichtigt wurden bei der Erstellung des Mietindex Veränderungen, die sich aufgrund der Umlage von Modernisierungskosten ergeben haben.
Durch Veränderungen beim Mechanismus der Erhebung des Verbraucherpreisindex erhalten Kleinvermieter ab sofort bei der Berechnung mehr Gewicht. Bislang sei diese Vermietergruppe unterrepräsentiert gewesen. Diese Änderung habe sich ebenfalls dämpfend auf die Mietpreisentwicklung ausgewirkt, da Kleinvermieter statistisch gesehen in den vergangenen Jahren weniger stark an der Mietschraube gedreht haben als etwa private Wohnungsunternehmen.

Quelle Immobilien Zeitung      ·     Märkte | 21.02.2019      ·     Von Robin Göckes

Marktpreise heben die Mietspiegelwerte

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, mehrgeschossiger Wohnblock

Pixabay, Urheber: ScarlateanuN

Die Vergleichsmieten sind im Jahr 2018 deutschlandweit um 2,2% gestiegen, hat der F+B-Mietspiegelindex ermittelt. Karlsfeld (Landkreis Dachau) verdrängt München vom Platz eins der Nettomieten.
Die Mietspiegelwerte geben annähernd wieder, was für Bestandswohnungen in den jeweiligen Städten gezahlt wird. Der deutsche Schnitt bei diesen Mieten, ausgewertet für 350 Kommunen mit Mietspiegel, liegt laut F+B bei 6,92 Euro/qm (Vorjahr: 6,72 Euro/qm). Die teuerste Großstadt ist München mit im Schnitt 10,45 Euro/qm Nettokaltmiete, das sind 51% mehr als der Durchschnitt in den Mietspiegelstädten.

Das kleine Karlsfeld ist am teuersten

Die Kommune mit den höchsten Preisen ist laut F+B aber jetzt Karlsfeld (Landkreis Dachau) mit 10,62 Euro/qm. Auch weitere kleinere Umlandgemeinden von München und von Stuttgart sind unter den zehn teuersten. Dazu gehören Leinfelden-Echterdingen, Tübingen, Germering und Ditzingen. Dies belegt laut F+B, dass das hohe Marktniveau insgesamt sukzessive die Mietspiegelpreise anhebe und die Nachfrage dabei nun deutlich ins Umland "übergeschwappt" sei.

Stuttgart auf Platz zwei bei Metropolen

Unter den Metropolen hat Stuttgart mit 9,97 Euro/qm hinter München die zweithöchste Vergleichsmiete. Es folgen Köln (8,63 Euro/qm), Hamburg (8,62 Euro/qm), Frankfurt (8,43 Euro/qm) und Düsseldorf (8,41 Euro/qm). Diese liegen somit zwischen ca. 22% und 44% über dem Bundesschnitt. Vordergründig gemäßigter geht es in Berlin-West (7,27 Euro/qm) und Berlin-Ost (6,58 Euro/qm) zu. Allerdings zeige sich in der Hauptstadt wegen ihrer Größe und ihres sehr ausdifferenzierten Wohnungsmarktes eine "enorme Spannbreite" der Mieten, die der bloße Mittelwert nicht wiedergebe, sagt F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner. Ein überdurchschnittlicher Anstieg bei den Mieten sei dort im Altbaubestand sowie im Neubausegment zu verzeichnen.

Stuttgart auf Platz zwei bei Metropolen

Deutlich wird weiterhin die Differenz zwischen Ost und West. Zwar liegen Jena, Erfurt und Rostock mit einem Schnitt der Vergleichsmieten von 6,44 Euro/qm bis 6,93 Euro/qm auf dem Niveau des Bundesschnitts. Die übrigen Großstädte in den neuen Ländern rangierten oft darunter, in Potsdam im Schnitt bei 6,39 Euro/qm, in Dresden bei 6,23 Euro/qm.

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Märkte | 20.02.2019     ·     Von Jutta Ochs

Was 2019 anders wird

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, mehrgeschossiger Wohnblock

Quelle: pixabay.com Urheberin: Corinna Lichtenberg

Die Preise für den Wohnungsneubau sind im August 2018 gegenüber dem Vorjahresmonat um 4,6% gestiegen.Die Baupreise kennen derzeit nur den Weg nach oben. Davon profitiert die Baubranche, die steigende Umsätze meldet. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sieht den Preisanstieg kritisch. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude sind im August 2018 gegenüber dem Vorjahresmonat um 4,6% gestiegen. Das ist laut Statistischem Bundesamt (Destatis) der stärkste Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum seit November 2007. Für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen die Baupreise binnen Jahresfrist sogar um 5,8%, für Ausbauarbeiten kletterten sie um 3,9% nach oben. Auftraggeber für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) mussten 4,1% mehr ausgeben als im Vorjahresmonat. Die Neubaupreise für Bürogebäude gingen um 4,7% nach oben, für gewerbliche Betriebsgebäude um 4,8%.


Von der starken Nachfrage profitiert die Bauwirtschaft: Im Juli 2018 stieg der Umsatz im Hochbau gegenüber dem Vorjahresmonat um 5,7% (gesamte Baubranche: 9,9%). Dieser Trend setzt sich bis in den Herbst fort. Im September bewerteten die vom Zentralverband des deutschen Baugewerbes (ZDB) monatlich befragten Unternehmen die Geschäftslage vor allem im Wohnungsbau als "gut", im Gewerbe- und Straßenbau als "gut bis befriedigend". Die Bautätigkeit habe gegenüber den Sommermonaten noch einmal angezogen, so der ZDB. Die Geräteauslastung im Hochbau stieg im September auf 77% (August: 75%). Der Auftragsbestand reicht in diesem Bereich für knapp 3,5 Monate.


Der BFW sieht diese Entwicklung bei den Baupreisen kritisch. Es müsse endlich eine wirksame Dämpfung des Anstiegs erfolgen. Der Verband fordert, bei der Einführung der befristeten Sonderabschreibung im Mietwohnungsbau dringend mit realistischen Baukostengrenzen zu arbeiten. "Parallel muss eine Anpassung der linearen Abschreibung an den tatsächlichen Werteverzehr im Gebäudebereich erfolgen. Nur so werden Nachfrageschwankungen verhindert und langfristige Kapazitätsplanungen ermöglicht", sagt BFW-Präsident Andreas Ibel.

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Märkte | 16.10.2018     ·     Von Katja Bühren

130 Immobilienprofis warten auf die Wende

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, Prof. Bert Rürup referierte zum Auftakt der Handelsblatt-Jahrestagung 2018

Prof. Bert Rürup referierte zum Auftakt der Handelsblatt-Jahrestagung 2018.
Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

"Wendepunkt 2019?" heißt das Motto des diesjährigen Handelsblatt-Jahreskongresses Immobilienwirtschaft, der heute und morgen in Berlin stattfindet. Namhafte Ökonomen wie der Ex-Wirtschaftsweise Bert Rürup und HSBC-Chefvolkswirt Stefan Schilbe suchten vor den rund 130 Kongressgästen nach handfesten Indizien für ein abruptes Ende für die längste Aufschwungsphase seit dem deutschen Wiederaufbau - und fanden keine.


Das starke Preiswachstum am Wohnungsmarkt habe die Gruppe der unter 35-Jährigen ohne großes Eigenkapitalpolster zu einer "verlorenen Generation" für Wohneigentum gemacht, kritisiert Rürup. Sie könnten dadurch nicht von den gesunkenen Bauzinsen profitieren. Für Geringverdiener habe sich die Wohnkostensteigerung mittlerweile zu einem echten Armutsrisiko entwickelt. Zu den Profiteuren des Booms zählten die Immobilienfinanzierer und die Bauwirtschaft.
All das ist für den Ökonomen aber kein Grund, daraus einen nahen Umschwung der Immobilienkonjunktur abzuleiten. "Wendepunkte können wir nicht", mit diesen Worten wiegelt Rürup Fragen nach Szenarien für ein schnelles Ende dieses Trends ab. Laut der für den Jahreskongress erstellten Marktstudie handele es sich nicht um eine Immobilienblase, sondern um "eine Boomphase, die sich ihrem Höhepunkt nähert".


Rürups Fachkollege von HSBC Trinkaus & Burkhardt hält eine abrupte Kehrtwende ebenfalls für undenkbar und begründet das mit einem Fortdauern der Niedrigzinspolitik. Die Inflation werde im Euroraum nie so stark ansteigen, dass die Zentralbank darauf mit einer Leitzinsanhebung reagieren müsste, schätzt Schilbe. Der deutsche Häusermarkt sei außerdem noch bei weitem nicht so überbewertet wie die Märkte anderer Industrieländer. "Da ist der Niedrigzins weiterhin eine Einladung, Immobilien zu kaufen."

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Politik | 06.11.2018     ·     Von Monika Leykam

IVD-Analyse nennt Wohnpreisentwicklung 2018 "verhalten"

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, Neue Eigentumswohnungen in der Europaallee in Frankfurt. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Neue Eigentumswohnungen in der Europaallee in Frankfurt. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

"Die Preise für Wohneigentum haben sich laut dem Deutschlandtrend Wohneigentum 2018/2019 des Maklerverbands IVD unterm Strich verhaltener entwickelt als im Vorjahr. Einfamilienhäuser haben Stagnation bis Preisrückgang zu verzeichnen, regional sind die Unterschiede erheblich.

Die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen (Bestand, mittlerer Wohnwert) beträgt laut IVD-Analyse zwar immer noch im Schnitt 8,9% und bewegt sich damit knapp über dem Vorjahresniveau (2017: 8,8 %).
In den Klein- und Mittelstädten ist aber der Preiszuwachs 2018 bei Eigentumswohnungen (Neubau und Bestand) insgesamt zurückgegangen. In den Städten mit 5.000 bis 10.000 Einwohnern betrug er im Neubau (mittlerer Wohnwert) 7,8% (2017: 5,5%). In Städten mit 10.000 bis 20.000 Einwohnern waren es 3,3% (2017: 4,4%). In Großstädten unter 500.000 Einwohnern sind die Preise laut IVD zwar um 7,7% gestiegen, aber weniger stark als im vergangenen Jahr (9,3%). In den Großstädten mit über 500.000 Einwohnern kosten Eigentumswohnungen im Bestand 11,3% mehr als im Vorjahr (2017: 8,7%). Im Neubau (mittlerer Wohnwert) sind es 7,8% (2017: 5,5%).

Stagnation in Kleinstädten

Bundesweit stiegen die Preise für Einfamilienhäuser im Bestand um 5,3%, zwei Prozentpunkte weniger als im Vorjahreszeitraum. Im Schnitt beträgt der durchschnittliche Kaufpreis in den 14 größten Städten rund 470.000 Euro für ein frei stehendes Einfamilienhaus mit mittlerem Wohnwert. In den sieben größten Städten liegt der Preis bei mehr als 500.000 Euro. In den Kleinstädten dagegen stagnieren die Kaufpreise für Einfamilienhäuser beziehungsweise fallen laut IVD-Bericht sogar. Dort liegen die durchschnittlichen Kaufpreise bei 165.000 bis rund 200.000 Euro.


Mit Blick auf politischen Diskussionen um die Kaufnebenkosten beim Erwerb von Immobilien sagt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick: "Die aktuelle IVD-Analyse zeigt, wie differenziert die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland ist. Es gibt keinen Bedarf für eine bundeseinheitliche Regelung bei den Courtagesätzen. Eben weil die Preisentwicklung so unterschiedlich verläuft."

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Politik | 15.11.2018     ·     Von Jutta Ochs

Wohneigentumsreport:
Knappes Angebot treibt die Preise

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, Neue Eigentumswohnungen in der Europaallee in Frankfurt. Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Die Anzahl verkaufter Eigentumswohnungen in den sieben einwohnerstärksten Städten sinkt. Was an den Mann gebracht wird, ist teuer.  Quelle: pixelio.de, Urheber: Kurt Michel

"Dem Report zufolge wurden im vergangenen Jahr in den 81 erfassten Städten Deutschlands 125.821 neue und bestehende Eigentumswohnungen verkauft. Das waren 5,6% weniger als 2016. Der damit erzielte Umsatz sank etwas weniger stark um 1,3% auf 30,1 Mrd. Euro. Die Preise steigen also nach wie vor, es fehlt an Angebot.

Der im Jahr 2008 erstmals veröffentlichte Marktbericht für Eigentumswohnungen umfasst die 81 bevölkerungsreichsten Städte hierzulande und basiert auf Daten der Gutachterausschüsse. Wiedergegeben sind also tatsächliche Transaktionszahlen.

In zehn Jahren haben sich die Preise mehr als verdoppelt

Steigende Preise, das heißt laut Accentro-Papier beispielsweise für Berlin, dass im vergangenen Jahr für eine Eigentumswohnung im Schnitt knapp 264.000 Euro gezahlt wurden - 5,6% mehr als 2016 und 134% mehr als im Jahr 2007. Auch in München, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt haben sich die Preise auf Zehnjahressicht mindestens verdoppelt. In München waren im vergangenen Jahr durchschnittlich 447.638 Euro für eine Wohnung zu zahlen (+6% gegenüber 2016). Über der 400.000er-Marke lagen 2017 zudem Frankfurt (408.380 Euro, +9% gegenüber 2016) und Hamburg (401.383 Euro, +13%).
Accentro führt die steigenden Preise auf die nicht ausreichende Neubautätigkeit und damit auf ein zu geringes Kaufangebot zurück. Das ist im vergangenen Jahr in der Mehrzahl der sieben Topstädte noch gesunken. In Berlin wechselten mit 21.377 Wohnungen gut 5% weniger Einheiten als 2016 den Eigentümer. In München wurden mit 9.950 Wohnungen 10% weniger verkauft, im zweistelligen Prozentbereich nach unten ging es auch in Hamburg, Köln und Frankfurt. Das größte Minus meldet Accentro mit 15% (3.064 verkaufte Einheiten) für Stuttgart. Nur Düsseldorf legte leicht um knapp 1% auf etwas über 3.200 Wohnungen zu.
Auffallend ist dabei, dass trotz gestiegener Fertigstellungszahlen nahezu in jeder der Topstädte im vergangenen Jahr weniger neu Errichtetes veräußert wurde als 2016. Beispiel München: Dort meldete das Stadtplanungsamt 8.272 fertiggestellte Wohneinheiten (+6% gegenüber 2016), verkauft wurden jedoch laut Accentro-Bericht 27% weniger Neubauwohnungen als im Vorjahr. Auch in Berlin ist die Diskrepanz groß. In der Bundeshauptstadt wurden im vergangenen Jahr mit 15.669 Wohneinheiten knapp 15% mehr fertiggestellt als 2016, aber nur knapp 2% mehr veräußert. Aus der Berliner Statistik geht hervor, dass es einfach weniger zu verkaufen gab: Mit 4.785 Eigentumswohnungen wurden knapp 1.000 weniger fertiggestellt als 2016.

Käufer weichen ins Umland aus

"Viele Wohnungen, die früher als Eigentumswohnungen errichtet und einzeln verkauft worden wären, werden jetzt als Mietwohnungen für institutionelle Eigentümer errichtet. Das erspart Projektentwicklern den aufwändigen Einzelvertrieb an Endnutzer", erklärt Jacopo Mingazzini, Vorstand von Accentro Real Estate. Zudem beeinflusse die Kommunalpolitik die Frage Miet- oder Eigentumswohnungen. In Berlin, München, Stuttgart und anderen Städten sei bei größeren B-Plan-Verfahren ein Gutteil der Wohnfläche als geförderter Wohnungsbau zu errichten. "Diese Einheiten gehen nicht in den Markt für Eigentumswohnungen, sondern an kommunale Wohnungsunternehmen oder an Institutionelle."
Ein begrenztes Angebot und steigende Preise führen Accentro zufolge dazu, dass zunehmend mehr Käufer ins Umland der Großstädte ausweichen. "Von der Sogwirkung Frankfurts profitieren Städte wie Wiesbaden, Offenbach, Darmstadt und Mainz", sagt Mingazzini. Zum Ziel werden sie für Käufer, weil die Verkaufspreise noch immer gut 30% (Darmstadt) bis mehr als 40% (Offenbach) unter Frankfurts Preisen liegen.

Quelle Immobilien Zeitung      ·     Märkte | 18.09.2018     ·     Von Christine Rose

Die Digitalisierung fordert die Bewerter heraus

Dr. Claus + Wefers + Kollege in Dortmund, Roboter schaut nachdenklich aus dem Fenster eines Wolkenkratzers

fotolia.com, Urheber: Alexander Limbach

Die Automatisierung in der Bewertung muss für Immobilienbewerter keine Gefahr sein. Sie sollen sie eher als Herausforderung sehen.
Die Digitalisierung verändert das Berufsbild des Immobilienbewerters. Er muss sich künftig stärker mit den Technologien beschäftigen, die hinter den Tools stecken. Letztlich wird der Gutachter stärker zum Berater von Banken und Investoren. Sie heißen realxdata, Archilyse oder DataScience Service. Die Zahl der Proptechs, die die automatisierte Immobilienbewertung im Blick haben, nimmt zu. Zudem gibt es etliche Online-Tools auf Webseiten von Immobilienanbietern, die versprechen, den Immobilienwert auf Knopfdruck zu ermitteln - ohne dass jemals ein Gutachter das Haus besichtigt hat. Sieht so die Zukunft der Immobilienbewertung aus? Wird der Immobilienbewerter durch künstliche Intelligenz ersetzt?

Die Szene der Immobilienbewerter beobachtet die Entwicklung rund um Big Data und künstliche Intelligenz aufmerksam. "Da kommt man nicht drumherum", sagt Andreas Kunert, Director Research bei vdpResearch. Und tätsächlich, so erklärt Stephan Halling, Leiter Bewertung und Consulting bei der HypoVereinsbank, gebe es Szenarien in Zukunftsreports, nach denen sich gerade die Immobilienbewertung für die Digitalisierung anbiete. Die Verarbeitung großer Datenmengen, das Ziel, mit hoher Geschwindigkeit zu einem Ergebnis zu kommen, das Erstellen von Prognosen über drei bis fünf Jahre und die Marktwertfortschreibungen für große Portfolios seien Felder, in denen digitale Technologien großes Potenzial böten.
Trotz aller Neuerungen wird es allerdings Kunert zufolge dabei bleiben: Daten zu sammeln, sie zu analysieren und den Marktwert festzusetzen, das werden auch künftig die zentralen Kernaufgaben eines Bewerters sein. Die gesetzlichen Vorgaben zur Wertermittlung geben dazu den Rahmen und schränken den Einsatz digitalisierter Bewertungen ein. Die Herangehensweise an die einzelnen Arbeitsschritte bekommt jedoch einen zusätzlichen technischen Schwerpunkt, der von den künftigen wie alteingesessenen Bewertern nicht nur angewandt, sondern auch verstanden werden muss. "Das klassische immobilienwirtschaftliche Skill-Set wird dazu nicht mehr ausreichen", sagt Thomas Herr, Emea Head of Digital Innovation beim Immobilienberater CBRE.

Das fängt schon beim Sammeln der Daten an. Die Zahl der Datenbanken, die Einzelheiten zu Immobilientransaktionen anbieten, nimmt zu. Auch die digitalen Tools werden zahlreicher. Liegenschaftskarten, Bodenrichtwerte und Geo-Informationssysteme und viele Daten mehr sind automatisch abrufbar. Ob man insgesamt allerdings heute schon von Big Data sprechen kann, ist zweifelhaft. Verglichen mit den täglichen Transaktionen an der Börse ist die Zahl der Verkaufsfälle von Immobilien recht überschaubar. Hinzu kommt, dass die Inhalte von Grundstückskaufverträgen oder von Mietverträgen hierzulande nicht öffentlich einsehbar sind.

Big Data hin oder her: Immer wichtiger wird es auf jeden Fall sein, nicht nur einfach die Daten zu nutzen, sondern sie auch zuvor zu validieren, die Herkunft zu hinterfragen und damit die Qualität der Daten einzuschätzen. "Leider ist es schwer erkennbar, ob ein Online-Tool etwas taugt", sagt Birger Ehrenberg, geschäftsführender Gesellschafter von ENA-Experts in Mainz. "Die Qualität der Datenbasis, welche vom Tool ausgewertet werden kann, wird oft nicht offengelegt. Es macht eben einen Unterschied, ob tatsächliche Verkaufspreise oder nur unverhandelte Angebotspreise hinterlegt sind und ob diese aus den letzten sechs Monaten oder aus den letzten drei Jahren stammen."

In etwa zehn bis 15 Jahren, schätzt Kunert, wird es so sein, dass dank eines vollständigen BIM-Modells viele weitere Daten zur Immobilie per Knopfdruck vorliegen. Das reichert die Datenmenge um einige wichtige Fakten an. Die Aufgabe des Bewerters wird es Kunert zufolge sein, diese Daten stichprobenartig zu überprüfen. Das Thema Smart Home liefert weitere Anhaltspunkte. Die Verbräuche der Nutzer könnten Informationen zur Immobilie preisgeben. Dabei stehe die Branche allerdings noch am Anfang, wirft Herr ein. Zunächst müssten die Korrelationen geklärt werden. Was sagt zum Beispiel ein geringer Energieverbrauch aus? Ist das Gebäude gut gedämmt oder handelt es sich um einen sparsamen Nutzer? Weitere Zukunftsmusik liefert die Blockchain-Technologie, die noch detailliertere Daten zu Immobilien greifbar macht.

"Klemmbrett und Kamera - das war einmal", fasst Kunert zusammen.
Neben dem Sammeln wird auch das Analysieren der Daten ein zunehmend technischer Prozess. Maschinen können schneller und korrekter mit den großen Datenmengen umgehen. Schon heute gibt es die ersten Beispiele dafür. So hat die HypoVereinsbank vor mehr als zehn Jahren ein digitales Tool eingeführt, mit dem sich der Wert von Standardimmobilien wie Einfamilien-, Reihenhäusern und Doppelhaushälften abschätzen lässt. Es veränderte die Arbeit der HypoVereinsbank. "Indem wir einen Teil der Arbeit nicht mehr händisch machen müssen, können wir unsere Analysen schneller erstellen und haben mehr Zeit für die Bewertung komplexerer Immobilienprojekte", sagt Halling.

Mit dem Eingeben von Daten in einen Rechner ist es allerdings nicht getan. "Sie müssen wissen, was Sie da tun", sagt Kunert. Methodenkompetenz in der Datenanalyse und ein gewisses Verständnis für die Funktionsweise von Algorithmen sind ein Muss. Der Bewerter müsse nicht alles selbst ausrechnen können, aber er müsse verstehen, was dort passiert, betont Kunert. Darüber hinaus muss es Menschen geben, die der Maschine sagen, was sie zu tun hat. Daher sieht er künftig in der Bewerterausbildung einen größeren Schwerpunkt beim Thema mathematischer Statistik - ein heute schon unter angehenden Gutachtern unbeliebtes Thema. Aber es nutzt nichts. Denn das, was sich jetzt schon für die Zukunft andeute, sei noch komplexer als die heute angewandten Modelle. Kunert verweist dabei auf die neuronalen Netzwerke, für viele eine Blackbox. Sie hätten eine gute Prognoseeigenschaft und eine hohe Treffergenauigkeit. Die Funktionsweise ist allerdings hochkomplex. Doch auch dafür müsse es unter den Gutachtern ein bestimmtes Verständnis geben. Denn eines bleibt auch in Zukunft Aufgabe eines Bewerters: Er muss seine Berechnungen belegen können und nachvollziehbar machen, auch solche, die Resultat einer Maschine sind.

Letztlich den Marktwert festzusetzen, ist die Paradedisziplin des Bewerters. Denn dabei zählen nicht nur die für jedermann ersichtlichen Fakten. Hier spielt zudem das Marktgespür und die Einschätzung nicht rationalisierbarer Faktoren hinein. Gerade im Fall von Standardimmobilien wie privat genutzten Immobilien hält die Maschine Einzug. Etliche Banken orientieren sich Herr zufolge oftmals in Finanzierungsfragen an den Grobeinschätzungen der Rechner. In Spanien und Australien, wo die Transaktionsdaten im Wohnungsmarkt transparenter sind, sei die Bewertung bereits komplett automatisiert. Hierzulande sei die Datenlage hingegen noch sehr undurchsichtig.

Für Bewerter um einiges interessanter wird es indes auf dem Markt der Gewerbeimmobilien und großvolumiger Transaktionen. Hier kommt der punktgenauen Einschätzung des Marktwerts ein größeres Gewicht zu, weil es nicht selten um besondere Gebäude oder größere Pakete geht. Es spielen ungleich mehr solcher für Maschinen nicht fassbaren Daten und Umstände ein, die den Wert deutlich beeinflussen können. Z.B. kann ein Gutachter einschätzen, ob es sich bei einer vergleichbaren Transaktion um einen Freundschaftspreis handelte, wie sich die Innenstadt entwickeln könnte, wenn erst einmal das Outlet-Center am Stadtrand in Betrieb geht, oder wie solvent der Großmieter ist, der schon mit Insolvenzgerüchten in den Schlagzeilen steht.

Angesichts dieser Gesamtentwicklung des Berufsbilds geht Herr davon aus, dass es letztlich "vielleicht ein paar weniger Bewerter geben wird", weil das Geschäft der Datensammlung stark automatisiert werden wird. Das bedeutet allerdings nicht direkt eine Schwächung des Berufsstands, im Gegenteil. Denn gleichzeitig gebe es eine Spezialisierung mit Blick auf das Verständnis und die Anwendung der künftigen Technologien und mit Blick auf die verschiedenen Asset-klassen. "Der Bewerter wird zum Berater", sagt Kunert. Zu den Kunden zählten Banken oder Investoren mit großen Portfolios. Halling erläutert zudem, dass die durch die Automatisierung gewonnene Zeit in die Qualität der Bewertung fließt. Auch gesetzliche und regulatorische Vorgaben könnten effizienter erfüllt werden. Zudem wären zusätzliche detaillierte Immobilienratings möglich,wodurch sich zahlreiche Steuerungs- und Analysemöglichkeiten für Immobilienportfolios ergäben.

Quelle Immobilien Zeitung     ·     Karriere | 15.09.2018     ·     Von Anke Pipke